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物权法是规范财产关系的民事基本法律，因此，近日最高院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》的出台具有重要意义。
《解释》一共22条，对于《物权法》有关条款的适用进行了细化，针对不动产物权与登记、善意第三人、善意取得等六大方面司法实践中遇到的难点与共性问题，作出了相应的明确规定，体现了物权法与丰富无限的动态司法实践之间的契合。
立案问题
《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”
但是，不动产物权涉及登记的纠纷是通过民事诉讼还是行政诉讼解决，实践中原本存在争议性。
为避免民事、行政部门相互推诿，《解释》明确了在案件受理上，因不动产归属以及作为不动产物权的买卖、赠与和抵押等产生的争议诉讼，属于民事诉讼受理范围，而不是一涉及不动产登记就归为行政诉讼。
至于行政诉讼，只审理不动产登记本身的合法性问题，不同于不动产权属的民事争议。
不动产物权的归属
不动产物权发生争议，对其归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。
不动产登记簿虽然是权属证明，且有公示效力，但其证明力并不是唯一的，对不动产物权的证明并不仅停留在登记簿上，还是应该还原事实。
在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，也就是登记簿记载权利人虚假，其确实为该不动产真实权利人的情况下，应该支持该诉讼请求。
异议登记失效的起诉
根据《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，但在登记后15日内不起诉的，异议登记失效。
《解释》进一步规定了15天异议登记失效后，当事人仍可以提起民事诉讼，请求确认物权归属，失效不影响人民法院的实体受理及审理。
关于预告登记的效力
预告登记是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。
预告登记具有排斥后来的其他物权的效力，充分保障预告登记权利人的合法权益，预告登记制度是《物权法》 设立的重要制度。
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。”
为了维护不动产物权人的利益，这次《解释》对《物权法》第二十条中规定的不发生物权效力的处分权做了限缩性规定，“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”。
何为“善意第三人”
近年来，有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势，实践中机动车二手交易大量增加，名实不符的情况也不鲜见，经常发生各种权利之间的冲突。
《物权法》第二十三条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
《合同法》第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
因此，交付是动产物权变动的必要条件，动产物权变动自交付时起生效。
由于船舶、航空器和机动车等价值较大，一般也需要登记，属于特殊动产物权。 《物权法》 第二十四条对特殊动产物权专门作出了规定：“船舶、航空器和机动车等物权的设立、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”
根据该规定，船舶、航空器和机动车本身属于动产，物权变动以交付为要件。但由于未经过登记，其取得的物权并不完整，不得对抗善意第三人，学理上称为登记对抗主义。
《解释》规定，对于特殊动产物权已经支付对价并占有的受让人，即使未经登记，也可以抵抗转让人的债权人，加大了保护实际受让人权利的力度。
“法律文书”的范围
物权变动是指物权的发生、转移、变更和消灭。其原因分两类，一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则是基于法律规定的物权变动，包括法院判决、征用、继承等原因引起。
根据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书和人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
上述规定属于因法律规定而引起的物权变动，但物权法对于哪些法律文书可以引起物权变动没有具体规定，实务中容易产生歧义，《解释》 对于法律文书进行了限缩性规定：
“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”
另外应注意的是，诉讼、仲裁和执行中对于程序性问题或者特定事项作出的法律文书，以及解决身份关系的法律文书，不会直接引起物权变动。
优先购买权的司法保护
《物权法》对按份共有规定得比较简单，对于按份共有人优先购买权的运用等问题没有明确规定。
《解释》对此进行了细化，分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定，具有可操作性。
1、优先购买权是具有物权性质的债权。
优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。
优先购买权是对出卖人设置的一个合理负担，是对先买权人的利益进行特殊保护。根据最高院的观点，优先购买权是具有物权性质的债权，是一种债权的期待权。
2、同等条件是优先购买权的实质条件。
优先购买权是法律在保障出卖人合法利益不受侵害的前提下，赋予特殊主体特殊利益的一项制度。
根据《物权法》规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。法律规定同等条件下优先购买权人享有优先于他人购买的权利。
何为同等条件？法律之前没有作出明确规定。
买卖合同的核心条款是价格，因此同等条件主要包括价格条款，当然也包括履行期限、付款条件等，有些还要结合具体情况进行分析。
这次《解释》对“同等条件”进行了解读，认为“应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定”。
3、继承、遗赠等原因发生共有份额变化的，不产生优先购买权。
在共有份额因继承、遗赠等情形发生变化时，由于继承、遗赠是非法律行为引起的物权变动，并不存在对价或者交易价格，因此同等条件无从谈起。
基于同等条件是优先权购买的实质性要件，在缺失实质性要件的情形下，共有份额虽然发生变化，仍无法产生优先购买权。
4、优先购买权的行使期限。
为了保障交易安全，促进正常财产流转，有效维护权益，优先购买权必须在一个合理期限内行使。
这次《解释》作出了可操作性的规定。优先购买权行使期间分为三类，根据不同情况确定不同期限：
（1）当事人约定或者指定的期间，约定优先。
（2）一般行使期间，即十五日。
（3）最长期限六个月，转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
5、按份共有受侵害时的司法救济。
主张优先购买的按份共有人通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应予支持。
虽主张优先购买权，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求，也就是违反了“同等条件”的，法院不予支持。
同理，未在《解释》规定的期限内主张优先购买，或者违反优先购买权的形式要件的，依法不能得到支持。
按份共有人起诉时，必须提出按照同等条件下购买该共有份额的诉讼请求，如果仅请求撤销转让合同或认定合同无效，由于对异议人没有实际意义，且存在损害转让人权益的风险，法院不予支持。
善意取得制度
善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的动产或不动产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，从司法实践看，与善意取得相关的纠纷非常多，广泛存在物权确认、合同、侵权等纠纷的诉讼方面，而法律规定比较原则，实践中由于理解不同而产生了很多争议，这次在 《解释》 中形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。
1、善意的标准及举证责任。
根据物权法，构成善意取得的三个要件是：（1）受让人受让该财产时是善意的； （2）以合理的价格转让； （3）取得不动产已经登记，动产已经交付。
对于善意的理解，《解释》作出了明确规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”构成善意应该同时符合两个条件，一是受让人不知道转让人无处分权，二是受让人无重大过失。
至于举证责任，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。如果提出主张的真实权利人不能证明受让人恶意的，则推定其为善意。
2、不动产与动产善意取得中受让人非善意及重大过失的认定。
《解释》规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权，也就是受让人存在非善意。这些情形包括有效的异议登记、预告登记有效期内、被司法或行政机关限制权利、权利主体登记错误，这些都记载或反映在登记簿上，因此不动产登记簿成为判断受让人是否善意的重要依据。
另外，受让人明知他人享有不动产物权，构成当然恶意。
关于动产善意取得，受让人受让动产时交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
3、善意取得中“合理价格”的认定。
善意取得的构成要件之一是受让人以合理价格受让动产或不动产，支付了相应的对价。关于合理价格，《解释》 规定根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，并参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
来源：上海法治报
作者：李炜 北京大成律师事务所
编辑：IPRdaily王梦婷
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